泰国 Sap-Ing-Sith（依附财产权）的实用指南
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Sap-Ing-Sith（ทรัพย์อิงสิทธิ）是泰国于2019年创设的一项可登记的不动产权利。它允许土地或其他不动产的所有人在继续保留所有权的同时，将一定期限内的使用和收益权独立出来，形成一项可以转让、抵押和继承的财产。
这项制度经常被外国投资者拿来与30年长期租赁比较。两者的最长期限虽然都是30年，但Sap-Ing-Sith的核心价值并不在期限，而在于它具有更强的独立处分能力。但需特别注意，Sap-Ing-Sith并不是土地交易，权利人不拥有土地所有权，30年期限到期后不保证自动续期。在决定使用之前，还需要考虑建筑物期满后的归属、土地原有负担、融资可行性和税务成本。
Sap-Ing-Sith的主要法律依据是《2019年依附财产权法》（พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562，下称“该法案”）。该法于2019年4月30日公布，并在公布180日后生效。
一、什么是Sap-Ing-Sith
根据该法案第3条，Sap-Ing-Sith是因利用不动产的权利而形成的财产。它把不动产所有权与一定期限内的利用权分开：不动产所有人继续持有土地、公寓或者其他相关不动产，Sap-Ing-Sith权利人则可以在登记期限和权利证书记载的范围内使用、管理不动产并取得收益。
Sap-Ing-Sith必须向土地厅登记。完成登记后，土地厅会在土地权证或者公寓产权证上记载该项权利，并签发《依附财产权证书》。
这份证书是证明Sap-Ing-Sith及其登记内容的文件，并不是土地所有权证书。即使权利人在登记期限内享有较为广泛的使用和管理权，也不会因此成为土地所有人。
该法案没有限制权利人的国籍，因此外国人原则上可以取得Sap-Ing-Sith。但是，这项权利不会改变《土地法典》对外国人取得泰国土地的限制，也不能把由泰国人或者泰国公司名义持有、实际为外国人代持的土地结构合法化。
二、哪些不动产可以设立Sap-Ing-Sith
根据该法案第3条和第4条，Sap-Ing-Sith只能设立在以下三类不动产上：
具有土地权证的土地；
具有土地权证的土地及其上的建筑物；
根据《公寓法》登记的公寓单位。
Sap-Ing-Sith必须覆盖同一份土地权证或者公寓产权证记载的全部不动产，不能只在尚未依法分割的某个区域或者某个比例上单独设立。
一旦土地上设立了Sap-Ing-Sith，在权利存续期间，该土地原则上不能再被分割为多个地块，也不能与其他地块合并。因此，如果土地涉及项目分期、地块分割或者后续开发，应当在设立前确认土地范围。
如果不动产已经被抵押、作为商业担保，或者土地权证上已经登记其他权利，所有人在设立Sap-Ing-Sith前，必须取得抵押权人、担保权人或者相关权利人的书面同意。
三、Sap-Ing-Sith的主要权利
Sap-Ing-Sith的最长期限为30年。在期限内，权利人可以依照法案和权利证书记载使用不动产。其主要特征如下：
事项 | 法律效果 |
期限 | 每次设立不得超过30年 |
转让 | 可以将剩余期限转让给第三人，须书面并登记 |
抵押 | Sap-Ing-Sith本身可以依法办理抵押 |
继承 | 权利人死亡后可以由继承人继承 |
土地出售 | 所有人仍可出售土地，但已登记的Sap-Ing-Sith不会因此当然消灭 |
土地抵押 | 所有人仍可抵押底层土地，应注意原有负担和登记顺位 |
新设其他物权 | 原则上须取得Sap-Ing-Sith权利人的书面同意 |
土地分割或合并 | 权利存续期间原则上不得进行 |
该法案第11条进一步规定，Sap-Ing-Sith权利人对于相关不动产，原则上享有并承担近似所有人的权利、义务和责任。这使权利人能够以较为独立的地位使用和管理不动产。
在符合建筑、规划和其他行政法律的前提下，权利人原则上可以申请建筑许可、办理水电连接以及进行与不动产使用有关的行政事务。不过，具体手续仍取决于权利证书内容、项目性质以及相关行政机关的要求。
不动产所有人仍然保留两项权利：从无权占有人处追回不动产，以及制止第三人对不动产的非法干涉。出现非法占用或第三人妨碍时，Sap-Ing-Sith权利人应当及时通知所有人。
四、建筑物期满后的归属
如果投资者计划在土地上建造别墅、住宅或者商业设施，该法案第11条是整项交易中最需要注意的规定。
在Sap-Ing-Sith存续期间，权利人可以在法律和登记条件允许的范围内改建、扩建或者新建建筑物。但是，在Sap-Ing-Sith终止后，由权利人改建、扩建或者新建的建筑物，原则上归不动产所有人所有，除非双方另有约定。另外，该项规则不适用于《公寓法》下的公寓单位。
因此，合同不能只约定“权利人可以在土地上建房”。在涉及较大建设投入时，还应当明确：
由谁申请建筑许可；
建筑资金由谁支付；
权利存续期间建筑物归谁所有；
建筑物能否出租、经营或者转让；
税费、维修费和保险费由谁承担；
权利提前终止时如何处理尚未收回的投资；
期限届满后建筑物是移交、拆除，还是由土地所有人支付补偿。
法案允许双方对期满后的建筑物归属另作约定，但仅在私人合同中写明补偿义务，并不当然使该项补偿请求成为可以对抗后来土地所有人的登记物权。
如果土地在30年期间被出售，而补偿承诺只存在于原所有人与权利人的私人合同中，新所有人是否必须承担该义务可能发生争议。因此，涉及高额建筑投资时，应当在登记前向所在地土地厅确认哪些内容可以记入登记文件或者权利证书。
五、Sap-Ing-Sith与30年长期租赁的区别
Sap-Ing-Sith与长期租赁都可以使一个人在一定期限内使用他人所有的不动产，但两者的法律结构不同。
比较事项 | Sap-Ing-Sith | 普通长期租赁 |
法律性质 | 经登记形成的独立法定财产权 | 主要以出租人与承租人的合同关系为基础 |
最长期限 | 30年 | 原则上30年 |
登记 | 必须登记 | 超过3年须书面并登记，否则只能请求执行3年 |
转让 | 可以转让剩余期限并办理登记 | 合同没有允许时，承租人原则上不得转租或转让 |
抵押 | 法案明确允许抵押Sap-Ing-Sith | 普通民商法典租赁权通常不能作为独立不动产物权抵押 |
继承 | 法案明确规定可以继承 | 不当然继承，取决于合同性质和具体安排 |
土地出售 | 已登记权利继续附着于不动产 | 根据《民商法典》第569条，租赁不因所有权转让而当然终止 |
所有人另设物权 | 原则上须取得权利人书面同意 | 没有相同的法定限制 |
行政事务 | 权利人具有较强独立地位 | 通常取决于租赁合同及出租人配合 |
市场实践 | 使用较少，各地经验可能不同 | 土地厅、法院和市场较为熟悉 |
两者最明显的区别，**是Sap-Ing-Sith依法可以转让、抵押和继承。**对于只需要长期居住或者使用经营场所的人，登记租赁通常已经能够提供基本保障，而且办理程序和市场实践更为成熟。
如果交易需要在期限内转让使用权、将权利作为融资担保，或者在公司重组时把权利转移给其他主体，Sap-Ing-Sith才更可能体现出实际优势。
需要注意的是，某些为商业或工业目的设立的特殊租赁可能适用专门法律，不能一概与普通《民商法典》租赁相比较。
六、Sap-Ing-Sith的续期问题
该法案只规定Sap-Ing-Sith每次设立的期限不得超过30年，并没有赋予权利人自动续期的权利。
30年届满后，如果届时的不动产所有人与权利人仍然同意，可以重新设立并登记一项新的Sap-Ing-Sith。但是，这属于一项新的交易，而不是原权利的自动延长。
如果土地在第一个30年内被出售，原所有人死亡，持有土地的公司解散，或者土地的权利负担发生变化，原合同中的续期承诺能否继续履行，均可能出现争议。特别是当该承诺没有形成可以对抗第三人的登记权利时，新的土地所有人并不当然受其约束。
因此，投资金额和回收期限应以已经完成登记的第一个30年为基础。未来续期及更换权利人的安排可以作为合同规划的一部分，但不能被视为已经取得的第二期Sap-Ing-Sith。
七、房产商和中介提供的“长期产权方案”合法性问题
泰国房地产市场中，外国买家经常会接触到“90年租赁”“受保护租赁”“永久拥有别墅建筑物”“买方共同控制土地公司”“不续约即原价回购”等宣传方式。
截至本文发表时，仍有房地产平台将外国人购买别墅的结构解释为“外国人永久拥有建筑物，土地通过泰国公司或者三个30年的租赁控制”；也有开发项目直接宣传由三个连续的30年组成“90年租赁所有权”。另一些项目则让买家持有境外公司股份，再由境外公司参与控制持有土地的泰国公司，以此保障未来续约。还有开发商采取“土地租赁加建筑物所有权”，并承诺如果30年后不续约，就按届时评估价值回购建筑物的方案。
这些方案不能只用“合法”或者“违法”两个词概括。部分方案使用的是泰国法律允许登记的权利，但其保护范围经常被营销材料夸大；部分方案只有合同效力，却被包装成已经取得的长期产权；还有一些方案如果涉及泰国人代持、虚假股东或者外国人实际控制土地，可能直接违反土地法和外国人经营法律。
判断这类方案，不能只看合同名称或者销售人员的说明。买方应在支付订金或者签署合同前，委托独立于开发商和中介的泰国持证律师核查土地权证、登记权利、续期安排、建筑物所有权及土地持有公司的真实结构，并明确哪些属于可以对抗第三人的登记权利，哪些只是开发商作出的合同承诺。
本文总结了目前常见的“解决方案”，并对其法律风险和可行性做出简要说明：
1. “30+30年”的重新设立承诺
部分合同会约定，不动产所有人在第一个30年届满后，应当再次为权利人设立Sap-Ing-Sith。这种承诺不能使第二期权利提前成立，也不能使权利人从一开始取得60年的登记权利。
目前关于连续30年安排的法院判决主要涉及普通不动产租赁，并非直接针对Sap-Ing-Sith。不过，这些判决表明，如果交易从一开始便确定多个连续期限，并通过相同条件、预付价款或者其他方式实质取得超过法定期限的利益，仍可能面临被认定为规避法律的风险。
即使续期承诺在原当事人之间具有一定合同效力，它也不能代替第二期Sap-Ing-Sith所需的重新设立和登记，更不当然约束后来取得土地的所有人。
2. 为第二期更换权利人
有些方案把第一个30年的权利人安排为父母，再将第二期的预定权利人安排为子女，以此主张前后属于不同交易。
更换未来权利人不能改变第二期权利尚未成立的事实。无论未来权利人是谁，新的Sap-Ing-Sith都只能在第一期届满后，由届时的不动产所有人重新设立并办理登记。
如果未来权利人、价款和使用条件已经在当前合同中全部确定，这种安排仍然只是对未来交易的规划，不能使第二期权利提前产生。
3. 预先签署文件或者授权书
部分方案会让不动产所有人提前签署第二期合同、登记申请、授权书或者其他续期文件，以减少其日后拒绝合作的可能性。
这些文件不能取代未来的土地厅登记。在第一个30年内，所有人死亡、土地转让、公司解散、强制执行或者法律发生变化，都可能影响文件的效力和实际履行。
因此，预签文件最多属于一种合同保障，不能被视为已经取得的第二期Sap-Ing-Sith。
4. 投资期限仍应以第一个30年计算
如果土地在第一个30年内被出售，原所有人死亡，持有土地的公司解散，或者土地上的权利负担发生变化，原合同中的续期承诺能否继续履行均可能出现争议。
因此，投资金额和回收期限应以已经完成登记的第一个30年为基础。未来续期、更换权利人或者预签文件可以作为合同安排的一部分，但不能被当作已经取得的第二期Sap-Ing-Sith。
买方最终能够依赖的，应当是已经登记在土地权证或者公寓产权证上的权利。续约承诺、公司控制、回购安排和未来补偿可以作为附加保护，但不应被计入已经取得的不动产权利期限。凡是依赖泰国名义股东、虚假资金来源或者外国人实际控制土地的方案，则不仅存在合同无法执行的风险，还可能涉及土地处置、刑事责任和公司合规调查。
八、登记程序和政府费用
在典型交易中，Sap-Ing-Sith的设立与转让可能分为两个步骤。
首先，不动产所有人向所在地土地厅申请设立Sap-Ing-Sith。完成登记后，土地厅在土地权证或公寓产权证上记载该权利，并签发《依附财产权证书》。
如果实际使用人或者投资者并非不动产所有人，所有人随后还需要与其签订书面转让文件，并向土地厅办理Sap-Ing-Sith转让登记。受让人取得的是权利的剩余期限，而不是从转让之日起重新计算30年。
根据2020年关于Sap-Ing-Sith费用的部门规章，主要政府费用包括：
登记事项 | 费用 |
设立Sap-Ing-Sith | 每次20,000泰铢 |
签发或补发权利证书 | 每份10,000泰铢 |
有计价基础的转让 | 申报权利价值的2% |
无计价基础的转让 | 每次1,000泰铢 |
抵押登记 | 抵押金额的1% |
提前注销 | 每次20,000泰铢 |
普通申请费 | 每份200泰铢 |
上述金额只是Sap-Ing-Sith登记程序中的政府费用，并不包括交易可能产生的所得税、印花税、土地和建筑税、增值税、评估费用和专业服务费用。
税费也不能简单写成“全部由Sap-Ing-Sith权利人承担”。合同可以在双方内部安排最终由谁承担成本，但不能改变税法规定的申报和纳税主体。
九、哪些情况下适合使用Sap-Ing-Sith
Sap-Ing-Sith通常更适合以下交易：
在他人土地上进行需要融资的商业开发；
预计在30年期限内出售或者转让使用权；
公司重组或合资交易可能涉及权利人变更；
希望权利明确进入遗产并由继承人继续持有；
需要限制土地所有人随后设立其他物权；
希望在不取得土地所有权的情况下，获得较为独立的使用和管理地位。
如果投资者只是需要长期居住、租用办公室或者经营普通商铺，并不需要抵押、继承或在期限内转让权利，那么普通登记租赁往往更容易办理，也更为银行、土地厅和市场所熟悉。
Sap-Ing-Sith在法律上可以抵押，并不代表银行一定接受。银行仍会考虑剩余期限、权利价值、土地原有抵押、建筑物归属、项目收入以及抵押实现后是否容易找到新的受让人。另外，目前泰国各银行对于Sap-Ing-Sith性质的财产的价值评估仍未有清晰的说明。
同样，法定允许转让也不等于已经存在成熟的二级市场。权利人虽然可以出售Sap-Ing-Sith，但能否以合理价格找到买方，仍取决于地点、剩余期限、项目质量和市场接受程度。
十、外国投资者还应注意什么
Sap-Ing-Sith解决的是不动产利用权问题，不负责解决底层土地持有结构是否合法。
如果土地由泰国配偶持有，应审查购地资金来源、夫妻财产属性以及未来离婚和继承时如何处理。夫妻之间的合同不能使外国配偶取得法律所禁止的土地所有权。
如果土地由泰国公司持有，则应审查公司是否具有真实业务和商业目的、泰国股东是否真实出资以及外国投资者是否通过贷款、空白股权转让文件或其他安排实际控制土地。泰国股东如果只是替外国人登记持股，Sap-Ing-Sith不能使该代持结构合法化。
2026年以来，泰国有关部门持续加强对旅游地区房地产公司和外国人代持结构的审查。能够在土地厅完成登记，并不代表底层公司、资金和持有结构一定符合法律。
Sap-Ing-Sith仍然是一项相对较新的制度。与长期租赁相比，目前公开判例、银行政策和土地厅登记经验仍然有限。不同地区土地厅对补充文件和登记条款的要求也可能存在差异。因此，在签订交易文件前，应先与不动产所在地的土地厅确认登记做法。
结语
Sap-Ing-Sith不是外国人取得泰国土地所有权的替代方式，也不是一种可以自动持续60年或90年的“准所有权”。它的真正作用，是把一定期限内的不动产利用权转化为一项可以登记、转让、抵押和继承的独立财产。
对于需要融资、转让、继承或者限制土地所有人后续设立其他物权的交易，Sap-Ing-Sith可能比普通长期租赁更合适。对于单纯居住或者普通经营，登记租赁则可能已经足够。
选择哪一种结构，不应只看哪一种权利“更强”，而应取决于交易真正需要解决的问题。尤其是在涉及别墅建设或者较大开发投入时，建筑物期满后的归属、土地原有负担、税务成本和底层持有结构，往往比完成Sap-Ing-Sith登记本身更重要。
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