【观点】外国人在泰国通过“地上权 + 土地租赁”拥有别墅：可行性与风险解析【蘭泰法律】

在泰国，外国人无法直接取得土地所有权，因此不少别墅项目会通过“地上权 + 长期租赁”的方式，为外国购房者提供变通的产权安排。那么这种结构究竟是否稳妥？在法律架构下应当注意哪些要点？本篇文章结合实务经验，为您进行简要解析。

一、基础概念：地上权并不等于“房产产权”

很多人以为“买了房”就代表拥有了房产产权。但在泰国，如果建筑物建在他人土地上，又是由非土地所有人出资建造的，那么需要通过一种叫做**“地上权”**（Superficies）的法律手段来实现建筑物归属。

地上权是一种“用益物权”，允许非土地所有人在他人土地上拥有、使用或收益其所建造的建筑物。这个权利必须通过与地主签署协议，并在地政局（Land Office）正式登记后，才具有法律效力与对抗第三人的能力。

在形式上，购房者拥有的是建筑物的物权，而土地则以长期租赁方式获得使用权。

二、结构拆解：地上权 + 土地租赁是两个分立的权利

在此类安排中，外国购房者通常与土地所有人（如开发商）签订两个协议：

1. 地上权协议：赋予其对建筑物的拥有和使用权；

2. 土地租赁协议：获得土地使用权，一般约定30年，可续签两次，合计“90年”。

需要特别注意的是：

• 地上权与租赁权为分立登记，互不从属，也不自动续延。

• 即便房屋登记在购房者名下，一旦土地租赁协议未能续约，其使用权仍可能终止，实际居住受到影响。

• 而三段式“90年租赁”中的第二段与第三段，若未实际登记，仅为合同承诺，不具有物权效力。

  
  

三、潜在风险与常见误解

尽管地上权结构在实务中较为常见，但也存在以下几点潜在问题，购房者应提前了解并评估：

1. 权利期限有限

• 地上权及租赁期满后，续约需地主同意，非自动延展。

• 若地主更换、态度改变或拒绝续签，购房者将面临权利终止的法律风险。

2. 权利不完整

• 土地非购房者所有，建筑物与土地无法统一处置。

• 房屋转让时须连同地上权或租赁权一并转移，程序相对复杂。

3. 不适用于所有交易目的

• 不适合希望通过房产升值获利的投资者；

• 在金融机构眼中，此类房产抵押价值有限，难以获得常规贷款。

4. 特殊情形下可能面临权利受限

• 如地主破产、土地被法院查封、转让第三人等，地上权虽可对抗登记后行为，但后续协商难度上升。

  
  

四、是否适合你？关键看用途与预期

我们不认为“地上权+土地租赁”一定不可取，而是建议购房者在决定前，明确自己的使用目的与退出预期：

目的	适用性参考
自住、退休度假	✅ 可接受，建议选择信誉良好开发商，合约清晰
投资升值、快速转手	⚠️ 不推荐，流通性差、退出路径受限
贷款融资	❌ 较难操作，金融机构多不接受此类结构抵押

五、专业建议

若您考虑以此结构购置别墅，建议：

• 确认地上权与租赁权已正式登记，避免仅依赖私下合同；

• 了解土地当前法律状态（是否抵押、是否可续签等）；

• 与开发商明确续期安排，并视情况寻求法律保障性条款；

• 在购前咨询专业律师，根据个人情况制定合理方案。

  
  

六、相关视频讲解

您也可以参考我们的视频内容，进一步了解“地上权 + 土地租赁”的结构风险与判断要点。如需进一步咨询，欢迎通过我们网站与专业顾问联系。我们提供购买前的法律风险咨询，协助您明确其中风险，做出适合的决定。